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房地产11月数据点评:基本面短期持续调整,房地产长期不悲观

发布时间:2016-12-14    研究机构:兴业证券

国家统计局发布2016年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况。2016年1-11月份,商品房销售面积135829万平方米,同比增长24.3%,增速比1-10月份回落2.5个百分点。1-11月份,商品房销售额102503亿元,增长37.5%,增速回落3.7个百分点。1-11月份,全国房地产开发投资93387亿元,同比名义增长6.5%,增速比1-10月份回落0.1个百分点。1-11月份,房屋新开工面积151303万平方米,增长7.6%,增速回落0.5个百分点。

受调控影响,基本面持续调整。小周期内,看货币政策,货币政策只是边际上略有收紧,而不是质的变化。所以目前行政调控政策仍然会像我们之前判断的那样,只是带来中短期影响,我们预期基本面在明年上半年基本结束调整,重新进入上行趋势。从销售端看,1-11月份,商品房销售面积135829万平方米,同比增长24.3%,增速比1-10月份回落2.5个百分点。11单月同比增长7.9%,较10月的26.4%大幅回落。1-11月份,商品房销售额102503亿元,增长37.5%,增速回落3.7个百分点。11月单月同比增长13.2%,较10月的40.1%大幅回落。从价格来看,11月销售均价为7546元/平米,同比上升10.6%,较上月回落0.7个百分点。销售数据表明国庆调控的影响仍在持续,购房者观望情绪较浓。但正如我们此前反复强调的,房地产本质上是货币现象,中长期货币政策是最为重要的影响因素。行政调控从过往历史来看,短期相对有效,中长期效果不明显。我们认为未来货币政策仍是决定房地产基本面最重要的影响因素,在银行持续给地产加杠杆的时代大背景下,如果货币政策不出现大幅收紧,房地产基本面中长期向上趋势不会改变。

投资增速放缓,实力开发商不悲观。1-11月份,全国房地产开发投资93387亿元,同比名义增长6.5%,增速比1-10月份回落0.1个百分点。11月单月同比增速5.7%,较上月回落7.7个百分点。1-11月份,房屋新开工面积151303万平方米,增长7.6%,增速回落0.5个百分点。单月同比增长3.3%,较上月回落16.6个百分点。受调控影响,全国开发商整体拿地投资意愿较10月明显减弱,然而在开发商整体投资力度放缓时,我们看到有资金实力的龙头开发商并不悲观,呈现“人弃我取”的逆势扩张形势。万科在10月逆势拿下196亿土地之后,11月继续逆势拿地223亿元,创下年内单月新高,远超前10月平均121亿元水平。金地11月初在天津以47.4亿元拿地。我们认为虽然行业整体投资仍然承压,但有资金实力和有前瞻性的房企并不悲观。预期明年新开工和投资增速为0%附近。

投资建议:行政调控带来行业基本面中短期调整,但不改长期向上趋势。房地产大周期没有见顶,对长期走势不悲观。持续推荐优质地产股:绵石投资、阳光股份、招商蛇口、保利地产、新城控股、世联行、北京城建、苏宁环球(000718)等。

风险提示:货币政策收紧;房地产销售不及预期。

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