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房地产行业2017年投资策略:这个冬天不太冷

发布时间:2016-12-06    研究机构:招商证券

2017年为小周期调整年,上半年指数难有超额收益,流动性及个股因素主导行情,但下半年销量触底阶段将出现改观;上半年主流地产股首选高折价资源型,下半年加大关注周转型公司,主题投资关注国企改革,物流地产和长租是新增看点。

大类资产配置意义加大,这个冬天不太冷。14年底-15年属于房地产行业衰退末端和复苏前半段,地产股处于基本面边际改善驱动的超额收益区间;16年房地产完成小周期触顶并且开始回落,整体行情属于无风险利率改善支撑下的估值修复行情;进入17年,在大类资产配置框架下,房地产作为一类资产的配置热度下滑,但前期流动性持续改善、通胀温和上行将对冲房地产价格的滞后调整,这种价格刚性将使得2017年行业表现为“这个冬天不太冷”。

逃不开的周期,2017年是“调整年”,但行业中周期尚未走完,维持本轮中周期复苏持续至2019年左右的观点。小周期框架依旧有效,2015年复苏、2016年繁荣与转折、2017年调整;高基数及政策拐点导致商品房销量进入下降通道,预计全年下降10%左右(前低后略高、二线降幅略大),17Q1数据对全年有重大指引意义;房价个位数下降(二线降幅略大);新开工下降5%左右(前高后低、二线降幅略大);投资增速虽有放缓但仍有一定粘性,预计全年增长0-3%(前高后低、三线增速略低)。

重申新经济独家框架的三大核心环节,标的可选性方面物流地产和长租公寓是新增看点。重申新经济独家框架,三大核心环节(交易&信息/社区服务/存量优化)及两大基础工具(互联网+/房地产金融),仍为成长股摇篮。物流地产是开发时代少有的成长领域,回报率角度也是存量时代的明珠;“租购并举”住房制度变迁及行业痛点显著,给长租龙头品牌提供广阔发展空间。

上半年指数难有超额收益,主流地产股首选高折价资源型,主题投资关注国企改革等。2017上半年为小周期调整前端,指数难有超额收益,但下半年销量触底阶段将有所改观。上半年主流地产股首选高折价资源型【侨城/北京城建/金融街】,利润表高增长型【华发/首开】和低市盈率公司【保利/新城】也是估值修复的洼地;下半年加大关注周转型公司。国企改革将是全年重要主题,推荐央企改革【侨城/保利】以及沪深等热点地区;多元化是打开长期天花板的重要路径,但仍需考量安全边际,关注【嘉宝/苏宁环球(000718)】;物流地产关注【南山/东百】;新经济领域,长租公寓关注【世联行】。

风险提示:小周期调整幅度及时间超预期,龙头地产股波动较大。

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