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房地产行业:调控效果初显,政策风险释放

发布时间:2016-11-14    研究机构:方正证券

事件:

国家统计局公布10月房地产行业运行数据:1-10月全国房地产开发投资8.4万亿元,增长6.6%;新开工面积13.7亿平,上升8.1%;土地购置面积1.7亿平,下降5.5%;1-10月份,商品房销售面积12亿平、销售额9.1万亿元,增长26.8%、41.2%。10月末,商品房待售面积69522万平,较9月末减少90万平。(本月地产运行数据及政策汇总见正文图表)

点评摘要:

1.销售:调控效果初显,销售实现软着陆

1-10月商品房销售面积增长26.8%,微幅下降0.1个百分点。调控效果显现,单月销售结束7月以来的脉冲反弹,量价指标均回落。同时,整体销售并未出现断崖式下跌:非调控城市成交热度持续,对冲调控城市销售下滑带来的压力。地产牛市四大逻辑已变化,叠加去年末和今年的高基数效应,后续大概率继续缓慢回落。但今年和明年整体销售不会大幅回落,主要有三因素支撑:一是高库存地区政策持续友好;二是户籍制度改革和棚改货币化政策释放需求红利;三是货币政策难以大幅收紧,资产荒持续。我们预测今年商品房销售15.1平,同增17.5%,明年商品房销售面积14.2亿平,同增-4.6%。

2.开发投资:超预期三连升,销售滞后传导

1-10月房地产开发投资增长6.6%,上升0.8个点。投资再次上升主要因为:第一,销售脉冲传导到投资端存在时间滞后,施工和新开工面积小幅回升;二是房企卡位有潜力的城市,叠加热销增加回款、流动性较为充裕,土地市场热度持续。基于整体销售增速缓慢回落的判断,无论是土地市场热度,还是新开工、施工和竣工增速,都难以持续。我们仍然维持投资会脉冲后缓慢回落的判断,预计全年5%左右。

3.库存:住宅继续减少,商业用房仍困难去库存成果继续扩大。已竣工待售商品房待售面积减少90万方,商品住宅待售面积减少328万方;相比2月末高点,累计分别下降6%、12%。商品房、商品住宅广义库存较上月末分别减少434万平和减少2944万平。

4.风险初步释放,维持行业“推荐”评级

调控后销售硬着陆的忧虑初步消除,同时调控效果显现也释放了政策进一步大幅收紧的风险。去库存基调不变,高库存地区政策持续友好;防风险地位提升,控地王、规范资金流入土地和楼市的政策不断落实,房企的外部融资收紧。我们在国庆调控后,不断提示结构性机会,成功底部推荐苏宁环球(000718)(自国庆调控以来,最高涨幅达24%)。建议继续关注

风险提示:

去化政策不及预期,高烧区域转移导致调控范围扩大

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