苏宁环球(000718.CN)

房地产主业凋敝,苏宁环球何去何从?转型医美无明显效果

时间:21-08-27 07:47    来源:新浪

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房地产收入逐年下滑,转型医美领域还看不到明显效果,苏宁环球(000718)走到半路,遇到难以逾越的沟坎。

虽然公司早已将房地产业务转为存量土地开发,全力推进医美产业发展。就目前来看,医美业务成为公司第一主业,公司成为董事长张桂平所称成为亚洲医美领军企业还为时太早。

坐吃老本,苏宁环球何去何从?

房地产主业下滑难止

今年上半年,苏宁环球(000718.SZ)的业绩没能止住下滑。

日前公司披露的半年报显示,公司实现收入16.90亿元,归母净利润6.23亿元,同比分别下降8.17%和4.11%。

公司主营业务是房地产业务,今年上半年,其房地产业务录得收入15.01亿元,同比下降10.82%,占公司收入比重为88.83%。

这几年,公司主业房地产规模逐渐萎缩,早已游离主流房企之外。

公司虽冠有“苏宁”二字,与张近东的苏宁集团总部同在南京,在股权层面二者没多大关系。公司实控人张桂平、张康黎分别为张近东大哥和侄子。

南京历来是公司的重要市场,今年上半年南京市场录得收入11.44亿元,占比公司收入的67.69%。

而且,公司主要土地储备大部分布局在南京,公司早年就提出深耕南京、立足江苏,布局全国的战略,至今未能脱离南京市场的照拂。

截至今年6月,公司剩余可开发建筑面积有177.5万平方米,其中,南京剩余可开发建筑面积145.87万平方米,占比82.18%。

2020年,公司实现销售结算金额37.9亿元,南京市场贡献占比91%,为34.5亿元。近5年,南京市场所占公司房地产销售结算金额比例均在7成以上。

作为公司第一大收入来源,房地产业务不仅未能及时全国化,反而逐年萎缩。

公司房地产收入从2016年的77.91亿元降至2020年的40.41亿元,降幅超过48%。另一方面,公司土地储备(规划建筑面积)从2016年279.25万平方米降至2020年的238.25万平方米。

近年来,公司鲜有在公开市场拿地,去年通过收购西咸新区苏宁置业获得当地空港新城一宗土地,计容建筑面积43.95万平方米,耗资7.95亿元。

张桂平2005年亲自操刀借壳吉林纸业上市,自2010年之后,公司在全国未进行大规模扩张,进入存量土地消耗时期。今年2月份,公司还将安徽芜湖一宗未开发土地退还给当地国土部门,损失约2.68亿元。

转型医美隐忧

在房住不炒的形势下,上市房企转型的方式大同小异,跨界进入新领域,培育新的业绩增长点,有的试水农业,有的涉足科技领域,总之为了保命使出各种花样。

现在看来,张桂平2016年通过设立医美产业基金涉足医美领域,动手比一般房企要早得多。不过,张桂平可能真是起了个大早赶了个晚集,医美业务对公司收入贡献至今极其有限。

在今年上半年报里,包括医美业务的“其他收入”收入规模为6057.91万元,占比公司收入3.58%。2020年,医美业务收入4184.45万元,占比公司收入0.98%。

斑马消费注意到,公司重点布局的医美业务中,目前只有上海天大医院并表,从2017年斥资6356万元收购其90%股权以来,其亏损局面未能得到遏制。

今年1月公司披露的一份财务数据显示,上海天大医院营业收入从2017年的6014.79万元降至2019年的1806.64万元,同期亏损从-494.65万元扩增至-1631.95万元。

这未能打消公司进军医美产业的雄心。此前,公司董事长张桂平曾对外称,要在5年内将医美业务做成公司第一主业,成为亚洲医美领军企业。

话音未落,7月22日,公司公告拟以3.37亿元现金,收购无锡苏亚、唐山苏亚和石家庄苏亚3家医美企业100%股权,对价分别为1.3亿元、0.94亿元和1.13亿元。

上述企业规模虽在各地医美市场中位居前列,但盈利能力有限。2020年,无锡苏亚、唐山苏亚及石家庄苏亚分别实现净利润797万元、695万元和602万元。今年上半年,这3家医美企业的净利润合计1230.33万元。

苏宁环球对无锡苏亚、唐山苏亚及石家庄苏亚支付的对价,增值率分别高达2021.18%、3841.30%和5097.07%。

要知道,去年这3家企业净资产均为负值,合计-9739万元,到今年上半年,上述3家企业净资产才转正为1068万元。

公司高溢价收购标的企业,以及这些企业经营不确定性,进一步加大市场对公司发展医美业务的担忧。

为了实现财务指标,公司为上述3家企业业绩承诺的实现上了道枷锁,即这3家企业2021-2023年合计实现净利润不低于合计7445.92万元,不然,卖方须以现金对公司补偿。